Главная ›› Стратегическое планирование ›› Качество жизни ›› Вопросы ЖКХ ›› Распространение передового опыта в сфере ЖКХ ›› Публикации 2012-2013 ›› Статья: "Управление многоквартирным домом. Контроль за домом. Часть 1"

ДИАЛОГИ О ЖКХ Часть 1

Управление многоквартирным домом 

Рубрика – Вопрос-ответ

«ТЖ» продолжает серию публикаций, посвященных актуальным проблемам сферы жилищно-коммунального хозяйства. На вопросы читателей отвечает кандидат экономических наук, доцент СПбГИЭУ Сергей Кирсанов

Контроль за домом

Какие государственные органы осуществляют надзор по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома?

В ст. 20 ЖК РФ прямо говорится о государственном контроле: «Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ».

Государственные органы осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В России действуют следующие контролирующие органы:

По всем неурегулированным спорам окончательное решение принимает суд.

На правах собственника

Какова роль органов местного самоуправления в управлении многоквартирными домами на соответствующей территории?

Органы местного самоуправления (МСУ) являются также собственниками жилых и нежилых помещений и поэтому должны надлежащим образом содержать свое имущество. Органы МСУ являются собственниками части помещений в многоквартирных домах. Здесь их роль такая же, как и любого гражданина-собственника. Таковы же обязанности, права и ответственность.

Согласно ст. 165 ЖК РФ органы МСУ:

1. обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно правовых форм;
2. могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт много-квартирных домов;
3. содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг».

Как провести собрание

Какой алгоритм проведения общего собрания собственников МКД в случае расторжения договора управления с УК и переходе на непосредственное управление?

Алгоритм следующий:

1. Изготовить уведомление о проведении общего собрания. В уведомлении указывается:
   • –сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание (ФИО, № квартиры);
   • – форма проведения собрания (в нашем случае – собрание в форме присутствия);
   • – дата, место, время проведения собрания;
   • – повестка дня собрания (в повестке указываем максимально возможное количество вопросов, которое необходимо решить в рамках собрания – см. приложение 1);
   • – порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (проекты писем, договоров и пр., инициатор указывает удобное для него место и время, когда он сможет ознакомить других собственников с информацией).
2. Сообщить собственникам помещений в МКД о проведении собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Это можно сделать:
   • – заказным письмом;
   • – вручить каждому собственнику под роспись;
   • – разместить в общедоступном помещении МКД информацию о собрании.
3. Провести собрание. В день и час, указанный в уведомлении, проводится общее собрание. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При этом не забываем, что правом голосования на общем собрании обладают собственники помещений (не просто проживающие, а именно собственники, поэтому на собрание пусть все возьмут с собой копии свидетельств о праве собственности на квартиру). Голосование на общем собрании собственников осуществляется собственником как лично, так и через представителя (должна быть нотариально заверенная доверенность). Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

   Доля в общем имуществе рассчитывается следующим образом:

   из общей площади дома вычитается общая площадь жилых помещений, эта разность составит общую площадь мест общего пользования;

   • – затем общая площадь мест общего пользования делится на общую площадь жилых помещений, получается то число квадратных метров мест общего пользования, которое приходится на 1 м. кв. занимаемого жилого помещения;
   • – затем это число умножается на площадь жилого помещения и получаете Вашу долю в общем имуществе.

   Пример: Общая площадь дома – 785,175 м. кв. в т. ч. - общая площадь жилых помещений 725 м. кв., общая площадь мест общего пользования 60,175 м. кв.

   60,175 м. кв / 725 м. кв = 0,0830 м. кв на 1 м. кв. занимаемого помещения.

   Площадь занимаемого помещения 40,7 м. кв.

   Итого: 40,7 х 0,0830 = 3,3781 м. кв. площадь мест общего пользования, приходящаяся на занимаемое жилое помещение.

4. Ведение собрания.
   • 4.1 Определяем порядок проведения собрания (последовательность обсуждения вопросов повестки, форму голосования, выбираем председателя и секретаря собрания, определяем форму ведения протокола).
   • 4.2 Обсуждаем вопросы повестки дня (общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания, поэтому если целесообразно какой-либо вопрос повестки с голосования снять, голосуем за снятие в общем порядке),
   • 4.3 На собрании лучше вести себя по возможности корректно и доброжелательно, продвигать свою точку зрения с учетом мнения остальных собственников помещений в МКД.
5. Принятие решения. Решения принимаются большинством голосов присутствующих на собрании. Решение общего собрания оформляется протоколом (поэтому уделяем особое внимание оформлению протокола, необходимо всех присутствовавших на собрании ознакомить с протоколом под роспись).
6. Довести итоги голосования до сведения все собственников в МКД. Инициатор собрания обязан довести итоги голосования и решения собрания до сведения всех собственников помещений в МКД путем размещения информации в общедоступном месте не позднее, чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений МКД, в том числе и для тех, кто в собрании не участвовал!

Потратили? Отчитайтесь!

Насколько прозрачность УК влияет на повышение эффективности деятельности УК?

Из более чем 15 тысяч управляющих компаний России в сфере ЖКХ, в настоящее время только 5,5 тысячи не скрывают, сколько денег они потратили и на что. Между тем постановление Правительства РФ №731, установившее для УК стандарт раскрытия информации, действует с 2010 года.

Обязанность компаний, управляющих многоквартирными домами, отчитываться перед жильцами установлена Жилищным кодексом, и осенью 2010 года была конкретизирована постановлением Правительства РФ. Согласно этому документу УК или ТСЖ (если домом управляет товарищество) обязаны публиковать на своем официальном сайте или на сайте органа исполнительной власти субъекта, органа МСУ, а также в печатных СМИ информацию об организации, в том числе о результатах финансово-хозяйственной деятельности, сведения о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок и условия оказания услуг, сведения о стоимости работ (услуг), о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы и многое другое. Управляющая организация также обязана отвечать на запросы граждан, поданные в письменном или электронном виде. За нарушение стандарта раскрытия информации штраф для юридических лиц - 250-300 тысяч рублей.

Пройти проверку

Какой должен вести себя председатель ТСЖ при взаимодействии с государственными и муниципальными органами во время проведения проверок?

Важно помнить, что цель любой проверки любого контролирующего органа – выявить нарушения в вашей деятельности. Поэтому необходимо запомнить несколько простых правил, чтобы минимизировать последствия.

1. Помните, что нарушения есть всегда и у всех. Лучше заранее подготовиться к возможной проверке: привести в порядок документы, а также изучить полномочия проверяющего органа (они перечисляются в соответствующих законодательных актах и актах органов местного самоуправления).
2. На все вопросы проверяющих отвечайте четко и ясно, чтобы избежать двусмысленных трактовок ваших ответов в дальнейшем. Никогда не оправдывайтесь, даже если видите, что выявленное нарушение существенно – будьте сдержаны и ни в коем случае не грубите проверяющим.
3. Не пытайтесь укрывать документы от проверяющих, особенно после того, как они сами убедились в их наличии.
4. Если вы заметили, что проверяющие действуют неправомерно, сообщите им об этом в вежливой и корректной форме. Если после этого они не прекратили неправомерных действий, впоследствии вы можете их обжаловать в вышестоящий орган власти либо в судебном порядке. Для этого при проверке должны присутствовать как минимум двое свидетелей с вашей стороны. Их подписи в актах о проверке в дальнейшем укрепит весомость показаний.
5. Не отказывайтесь от подписания актов проверки, протоколов и т.п. Наоборот, используйте всякую возможность, чтобы вписать в такой документ все свои несогласия, и замечания.
6. Не угрожайте проверяющим, не оказывайте физического сопротивления.

продолжение следует

Читать далее